Day: 29 5 月, 2022

祐漢七樓群規劃 或打散先建部份

「祐漢七幢樓群」重建計劃是都市更新首個範例式項目，惟至今都無一個確切落實的時間表。早前，特首在立法會上透露，政府已做好祐漢七幢樓群的片區整體規劃，今年會對其中一部份進行規劃及建造，作為先導規劃，讓相關居民了解重建後的效果及成本。然而，片區發展是都市更新的目的和意義所在，單幢重建效果必然欠佳，規劃亦難以完美。當中最大的問題就是未得到足夠的業權人首肯，可謂萬事俱備，只欠東風。都更公司稱會優先興建業權收集完成的樓群，但會持續收集居民意見，若居民有意讓祐漢七棟樓同步重建，才會再就相關的方向研究。目前都更公司繼續落區進一步溝通，收集更多居民的意見，以便提出更具體的規劃。

「祐漢七棟樓群」片區規劃已初步完成，根據都更公司表示，有關規劃以片區整體設計改造為主軸，保持該區域的原有街道肌理，並重新按照特區政府的總體城市規劃，梳理街道關係和車行、人行流線，透過優化及整合步行及交通系統，改善社區設施及增加綠化公共空間。經深入調研及分析，祐漢區的人口密度高，片區規劃方案將採用「存量優化」為方向，即在不增加居住人口密度及住宅戶數的前提下進行設計。樓群區域由七個地塊組成，新的規劃採用垂直都市的概念，把各低層樓宇整合為高層樓宇，設有地庫停車場、裙樓及居住塔樓。在部份沿街的裙樓設計退縮綠化平台，透過垂直綠化，在天橋連廊、綠化步行街等位置，延伸綠色元素至片區生活圈。為滿足住戶的生活所需，新的規劃建議設置天橋連廊，串聯片區裙樓商場，營造良好的商業氛圍，匯集人流；公共行人設施方面，新方案中規劃的兩條寬十六米、縱橫交錯的步行街，將連接總體規劃的步行系統，且東西南北連通出入境口岸，形成縱橫交接的步行網絡節點，進一步強化片區地理位置上的優越性。

七幢一同更新機會大

都更公司之前落區挨家挨戶拍門調查，居民反映正面，個別大廈的業主基本聯絡上，有條件可以重建。對於有意願重建的居民而言，相信較為樂見整區重建多於單幢重建。從用家心態看，一次過重建，肯定較入住後旁邊樓宇才拆建要好，且單幢重建未必可即時改善到區內生活環境。早前，有社區諮詢委員引述都更公司稱，根據目前與區內居民溝通及調研的初步結果顯示，好大機會七棟樓一齊更新。如此一來，片區更新有機會成事。雖然，都更公司稱會優先興建業權收集完成的樓群，但會持續收集居民意見，若居民有意讓祐漢七棟樓同步重建，才會再就相關的方向研究。都更公司表示，由於樓群涉及的問題面廣，規劃方案需充分考慮不同層面的因素，包括聽取並結合業權人意見、配合城市整體規劃等。目前，都更公司持續落區進一步溝通與研究，向有關住宅及商舖業權人，講解片區規劃設計並作交流互動，讓居民清晰更新方案，提升重建參與度，並收集業主及相關部門的意見及建議，尋求共識，打造集營商、服務、文化、康樂功能於一體的新社區。

近年在內地置業或居住的澳門居民為數不少，其中橫琴在粵澳合作發展下，越來越多人選擇在當地生活。根據橫琴統計，截至二零二零年底，有逾五千名澳門居民已在橫琴辦理居住證。當地部門力爭到二零二五年，在橫琴居住、就業的澳門居民增至三萬至五萬人。《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》中提出橫琴要成為更宜居便利澳門居民生活就業的新空間，而澳珠兩地政府正合作打造橫琴“澳門新街坊”項目，預計二零二三年竣工，能提供約四千個住宅單位，以及學校、衛生站、長者服務中心、家庭綜合服務中心等生活配套。按負責項目的都更公司表示，項目對象是澳門永久及非永久居民，優先購買條件是在粵港澳大灣區內地九個城市工作、學習或生活的持有居住證的澳門居民。而確實申請條件仍待法律出台。

料明年中竣工驗收

根據都市更新公司資料顯示，該民生項目在二零二一年全面動工，建成後可提供約四千個供出售的住宅單位及二百多個人才房。社區內設有幼稚園(十二班)、小學(十八班)、衛生站、長者服務中心、家庭綜合服務中心、停車場等配套，並延伸澳門公共服務；另設五千平方米商業面積，吸引商戶進駐。整個項目佔地面積約十九萬四千平方米，總建築面積約六十二萬平方米。項目內的二十七棟住宅樓宇均連接風雨連廊，全方位貫通，便利居民出行；公共區域的地面、路燈及欄杆等部份設計，將融入南歐風格，營造趨同澳門的宜居宜業生活環境，建成後將銜接澳門教育、社區服務、醫療等公共服務於一體。目前建設工程正按施工計劃推進，樁基礎工程已於去年完成，今年內會按序開展地下室工程、主體建造工程、精裝修、道路及綠化設施等建設。同時，項目內幼稚園及小學建設工程於三月全面啟動，衛生站、長者服務中心、家庭綜合服務中心亦同步建設，將爭取年底前完成主體結構封頂。預計住宅樓宇及民生配套在二零二三年中竣工驗收。

貼近成本價出售

橫琴「澳門新街坊」項目將透過優質生活圈打造，為澳門居民在大灣區學習、就業、創業、生活提供便利條件。按照都更公司表示，項目中二十七幢約四千個住宅單位，面積一百平方米以下的兩房廳佔比不少於八成，一百至一百二十平方米的三房廳不多於兩成，將以貼近成本的限價方式發售，售樓對象是澳門永久及非永久居民，手上是否持有物業會是購買條件之一，初步考慮手上可持有澳門一套物業，在珠海不得擁有物業，在內地其它城市則可以擁有。優先購買條件是在粵港澳大灣區內地九個城市工作、學習或生活的持有居住證的澳門居民。項目不設預售，購樓者符合申請橫琴單牌車條件，並有轉售限制，在取得不動產權證滿五年後，方可轉讓予符合上述資格的澳門居民。

早前政府表示，法務及工務部門等正研究橫琴“澳門新街坊”項目住宅的申請條件，需由法律層面訂定建築樓宇單位的定位及屬性後，例如公屋、夾屋或長者公寓等，才可確定申請條件。政府又稱，深合區將設的執委會負責管理招商引資、商事金融發展等方面，在澳門新街坊或橫琴區內發生刑事案件，不會受執委會管理，而是由廣東省派出機構所管的公安機關管理，受當地刑事法律、刑事訴訟法等規管，以及當地法院管轄。

橫琴「澳門新街坊」四千單位居民工作生活可優先買

都市更新法案目前正在立法會小組委員會進行細則性審議，法案建議樓宇重建由所有業權人實施。政府認為若由政府主導重建會效益不大，推行亦不太順暢，表明不論現時祐漢七棟樓或將來亦不會收購業權，不會使用公權力，但都更公司會提供諮詢和協助，政府亦會做好相關重建配套，包括簡化流程和提供稅務優惠等。與此同時，法案提出強制參與重建的仲裁程序及期間，大比數同意重建申請人在協議上需清楚列明如何適切安排被申請人的臨時安置措施。當中的臨時安置措施是否與政府的暫住房政策有關，政府指出，私人重建項目不應加重政府負擔，需自行安排臨時安置措施。

政府曾在立法會小組會上強調，因為希望保障小業主的權利，所以都市更新法案提出樓宇重建實施主體為所有業權人，政府不會主導都市更新，亦不會收購業權。對於政府何解不主導都市更新，政府的解釋是由政府全權負責樓宇重建的效益不大，推行亦不會暢順。政府強調不會收購業權，因為政府希望保障小業主的權利，所以只有滿足重建業權百份比時，才可重建，而都市更新公司會提供相關資訊，協助業權人重建。政府表明不論現時祐漢七棟樓或將來亦不會收購業權，不會使用公權力，但都更公司會提供諮詢和協助，政府亦會做好相關重建配套，包括簡化流程和提供稅務優惠等。都市更新法案亦提及可合併地塊重建，但需要符合《城市規劃法》的規定，政府解釋需視乎總體規劃和詳細規劃處理。至於都更包含樓宇重建、維修保養和相關設施環境配套。政府指出，都更法案將著重樓宇重建部份，其餘將遵循現有法律，例如土地法、城市規劃法、文遺法和都市建築法律等，法案文本將再作完善。

臨時安置需自行安排

政府表明不會收購業權進行「都更」，但很難避免市場上不會出現收購重建項目。單幢樓未必人人有胃口，若是幾幢合併重建則是另一回事。這時重建百份比就顯得十分重要，是拗手瓜的關健。對於反對重建的需要有完善機制保障，否則容易任由宰割。政府以都更為名立法，降低重建業權比，希望不要好心做壞事。而法案提出重建樓宇需最少八成至八成五業主同意才能啟動程序，強制參與重建的仲裁程序及期間，大比數同意重建申請人在協議上需清楚列明如何適切安排被申請人的臨時安置措施。不同意重建的業主需要參與仲裁，被申請人不服亦可到中院上訴。法案建議仲裁庭裁決時須考慮重建方案沒有對被申請人存在明顯不公平，尤其是所支付的重建負擔、及有否安排適切的臨時安置措施。對於臨時安置措施與政府的暫住房是否有關，政府指出，祐漢七幢樓可視為僅屬都更公司推動首個項目的特別安排，並認為私人重建項目不應加重政府負擔，需自行安排臨時安置措施。

政府不主導收購重建 提供稅務優惠簡流程