修改城市總體規劃
料下半年公開諮詢
特區政府完成編製《澳門特別行政區城市總體規劃（二零二零│二零四零）》（以下簡稱總體規劃）首份定期報告，報告結論指出在實施機制與持續跟進體系、協調城市發展與空間佈局的利用等方面，總體規劃已實現穩健開局並進入系統推進的階段，將來會持續推動澳門更好融入和服務國家發展大局，逐步實現建設美麗家園的長遠目標。目前，政府正開展修改城市總體規劃工作，並爭取下半年可以公開諮詢。
城市總規於二零二二年二月十五日正式生效，根據《城市規劃法》及《城市規劃法施行細則》規定，經土地工務局收集相關資料和社會意見，以跟進和評估總體規劃的實施情況，並於二零二四年開展編製總體規劃首份定期報告。該份定期報告早前出爐，系統地梳理、綜述檢視了自總體規劃生效後至二零二五年中以來，相關之各項項目、施政工作的建設和落實情況，同時結合城市規劃委員會、跨部門委員會及社會各界的意見進行編製，共劃分十個類別，包括區域合作及上位規劃、居住及都市更新、產業佈局、環保、交通、基礎設施及防災等。
定期報告總結認為，在實施機制與持續跟進體系、協調城市發展與空間佈局的利用、優化公用設施佈局構建宜居社區、完善規劃分區功能等實施工作上，已實現穩健開局並進入系統推進的階段，各項建設項目有序開展。未來在鞏固現有成果的基礎上，報告建議仍需把握發展新機遇及新形勢，確保特區政府的重大政策落地見效，推動澳門更好融入和服務國家發展大局，實現建設美麗家園的長遠目標。
更好服務國家發展
報告又提到，總規生效至二零二五年六月底，共發出一百五十七份未有詳細規劃地區的規劃條件圖，訂定的建造條件亦按照總規的指引性原則，配合及推動各範疇政策和工作，有助順暢銜接各分區詳細規劃編製。
早前運輸工務司司長譚偉文指出，總體規劃並非一成不變，包括因應重大工程項目及“一加四＂產業多元發展的用地需要，配合社會最新發展情況等，並綜合考慮統計部門最新的人口預測動態調整及檢討。行政長官已批准修改總規，正有序推進有關工作，爭取下半年可以公開諮詢，修改總規工作會按預期目標完成。
關於人口政策。譚偉文表示，在編製分區詳細規劃時，會依據土地承載力分析確定人口規模，優化土地資源配置。在控制全區建設總量及建築密度的前提下，透過更新建設、存量空間提質擴容，推動未發展用地發展及盤活低效用地，以滿足社區建設所需。他強調，人口政策事關澳門長遠可持續發展，涉及經濟發展、民生保障、城市規劃等多個領域，覆蓋範圍廣泛。特區政府始終高度重視，積極應對人口發展領域的新形勢與新挑戰。至於全面檢討並更新整體人口政策事宜，他表示，由於涉及社會整體利益，需廣泛聽取各界意見，並在充份凝聚社會共識的前提下，再適時啟動相關統籌研究工作。
樓市低迷礙投資重建
政府多措施推動都更
政府積極推動都市更新工作，落實建造宜居城市環境的施政方針。然而，要面對的困難不少，令都更推進顯得緩慢。政府表示，目前最大困難在於物業市場低迷，影響業主投資重建意願，政府正積極探討多種推動方式，包括稅務優惠、登記費減免，以及考慮是否調整溢價金比例等。都更公司亦會因應財政狀況，靈活運用不同手段，如透過收購協助處理遺產繼承等複雜個案。
目前特區政府從多方面推動都市更新，如透過豁免繳納各項印花稅、公證及登記手續費，以減免都市更新樓宇所有權人的財政負擔，以及簡化規劃條件圖的申請程序，允許任一業權人提出申請，使利害關係人及公眾能清晰掌握地段的規劃參數，協助啟動重建計劃。至於有建議提出修法，政府表示，由於涉及業權人的權益、產權等法律問題及土地批給等程序，須審慎處理，特區政府將繼續持開放態度聽取社會意見，做好推動都市更新的工作。
運輸工務司司長譚偉文早前表示，都市更新是特區政府的工作重點，有關工作正穩步向前發展，並從多方面推動，除了着力推動祐漢七幢樓群重建外，今年亦會加強推動單幢重建及增加舊區公共設施，同時積極研究利用現有一千七百多個置換房及約二千八百個暫住房單位，以更好地推動都市更新，包括研究擴大置換房使用範圍和置換對象等，而暫住房則會重新梳理實際重建需求數量，探討是否可作其它用途，以更合理整合和運用現有資源，當中修改法律是方向之一，政府會綜合考慮實際情況，並廣泛聽取社會意見，進一步研究落實。政府亦會審慎考慮更多鼓勵措施，進一步推動都市更新工作。
研擴暫置換房適用範圍
曾鬧到滿城風雨的海一居事件，因政府收回土地而爛尾收場，原地段最終發展成今天的逾二千個單位的置換房，並讓原海一居樓花業主優先認購，購買期限於上月屆滿。都更公司資料顯示，置換房合資格申請人一千九百三十二個，截至二零二四年底，出席選房有一千八百八十個，最後只有三百三十八位扑鎚完成辦理購買手續，佔合資格申請人不到兩成。逾千人放棄優先購買權，銷情比地產業界之前預測更低，原因樓價早已不似預期。面對逾千「空置」單位，都更公司稱，正積極研究各種可行方案，包括評估擴大適用範圍的可能性，當中或涉及調整相關法律規定，將適時向社會公佈。
對於外界關注是否將置換房單位流入私人市場，政府強調，須考量整體物業市場環境，他坦言置換房認購後剩餘一千七百多個單位，比政府預期中多，因此更要因應市場情況審慎研究。他又稱，政府正制定暫住房的租金，並與台山區重建項目的住戶保持聯繫，住戶暫無入住需求，但政府亦會及時訂出租金，以便有需要時可供受重建影響的住戶使用。
推動祐漢七樓群重建
順利樓擬先作“示範”
重建祐漢七棟樓群是都市更新首個重要工程，縱使政府展開大量工作，包括調研，協助居民成立管委會，但在重建路上依然困難重重。目前最有機會重建的是當中的順利樓，有關規劃條件圖草案早前獲城規會通過，或將成為“示範單位”。至於順利樓北側原規劃興建夾屋的地段亦正重新重視其定位，政府爭取今年上半年明確方向，希望好好利用這塊土地，推動祐漢重建。
祐漢七棟樓群重建項目經過多年來推進，都更公司持續與二千多戶業主溝通，早於二零二四年已完成協助全數七個地塊合共四十六棟樓宇的業權人召開分層建築物所有人大會，籌組管理委員會。然而，重要的業權問題尚未徹底釐清，具體規劃、重建資金，乃至補償也有其需要面對的問題，令重建變得困難及諸多變數。目前在七幢群樓中尤以順利樓的重建最具可能，當局按小業主申請所發出的規劃條件圖草案，早前獲城規會通過，意味著可能成為祐漢都更的範本。
順利樓地段佔地一千五百四十九平方米，規劃草案建議限高九十米，最大許可地積比率為十倍，其中住宅最大許可實用面積為一萬一千八百六十平方米，最多二百三十六個住宅單位。最大許可覆蓋率為百份之九十點七。裙樓頂層須預留休憩空間，並作綠化處理，植物種植面積不應少於露天面積的一半。草案亦建議電單車泊位不得少於法定私家車泊位數量的百份之二十五。另外，因應土地重整的要求，應向特區政府申請批給三百多平方米土地，重整後土地面積約一千八百七十五平方米。
雖然草案獲城規會通過，但多名委員關注單幢推進的合理性、人口密度管控及整體配套規劃。土地工務局稱，雖然當局認為七棟樓群一同發展的效益會更好，但今次僅順利樓小業主申請規劃條件圖，局方須按申請發出條件圖。當局又指，順利樓規劃條件圖參照巴波沙大馬路南慧閣規劃條件圖的優化方向，考慮到祐漢區人口密度高，每平方公里逾十四萬人，認為透過戶數控制可有效把控區內居住人口，所以建議可建戶數增加百份之五，由現時二百二十四戶增至最多二百三十六戶，住宅實用面積亦較原來基礎調升二成，相信能平衡人口和有助改善居住環境。而地積比率建議上調至十倍，將有利作商業及停車位等配套設施，完善社區配套。
北側地段重新定位
政府最早提出在氹仔偉龍馬路興建的夾屋項目，其後計劃移師至祐漢順利樓北側地段開展，惟地基工程開始不久後，政府認為夾屋已無興建必要，並表示會再諮詢社會意見，研究能否重新審視項目的定位，以創設更好條件，助祐漢七幢群樓重建為目標，並爭取今年上半年明確方向。
