合謀投標可被解除合同
違規商舖無權獲得賠償
立法會第一常設委員會在十月底完成《社會房屋樓宇內商業空間的分配法律制度》法案的細則性審議並簽署意見書。法案規定，房屋局應透過公開競投方式以價高者得為原則選擇租戶，但同時亦規定在符合法定的例外情況下，可透過非競投方式分配有關舖位。
法案最初文本規定，如有強烈跡象顯示投標人之間存在合謀，房屋局有權不作出判給，但沒有規定其它處罰。由於投標人合謀投標在性質上屬於限制競爭行為，嚴重違反公平競爭原則，因此，委員會認為如出現有關情況，應對違規者科處其它處罰。
政府代表接納有關提議，在法案修改文本中明確規定，如具強烈跡象顯示投標人作出限制競爭行為，房屋局局長除可以不作判給外，還可充公投標人在競投程序中支付的臨時擔保金，如在判給後發現及證實有關行為，可撤銷之前作出的判給及解除合同。
法案最初文本規定，如舖位用戶違反法律或合同所定的義務，房屋局可決定解除合同，但並未就解除合同而衍生的其它情形作規範。為減少法律實施中可能產生的爭議，委員會建議明確規定解除合同的後果。因此，法案的修改文本規定，在合同被解除後，承租人無權獲得賠償，亦無權獲退還所支付的租金，且喪失已提供的確定擔保金，以及自合同解除之日起三年內不得參與任何舖位的分配。
另外，法案規定承租人在合同終止後應及時向房屋局退還舖位，否則會被勒遷。法案最初文本規定一旦被勒遷，承租人在三年內不得再參與舖位的公開競投。委員會認為承租人如果不主動遷出舖位，屬於構成嚴重違反義務的行為，且勒遷需要耗費大量行政資源，應加重有關後果才能發揮懲戒作用。因此法案的修改文本規定，自房局作出勒遷決定之日開始，承租人三年內不得參與任何舖位的分配，即除了不能參與公開競投外，亦不得透過非公開競投的方式獲分配商業舖位。
法案的名稱由《社會房屋樓宇內商業空間的租賃及讓與法律制度》改為《社會房屋樓宇內商業空間的分配法律制度》，委員會認為“分配”更為簡潔。
至於商業空間的分配如何體現政府對社會企業的扶持政策?政府代表回應指，法案引入更加靈活的分配機制，為配合政府政策，可免除公開招標，直接將商業空間分配予行政當局指定的機構或實體，透過定額或相對低廉的租金以扶持中小微企業、社會企業或文創產業。社會企業將來既可透過公開招標，亦可根據法案新增的規定免除公開招標，獲得分配商業空間。預期法案新增的規定會有助解決社會企業租賃商業空間的困難，並會對社會企業的營運有一定的幫助。
該法案希望透過制度性改革，優化公共房屋樓宇內商業舖位的資源配置，充份發揮扶持中小微企業及完善社區服務的多重社會功能，切實改善商戶營商狀況，提升社區商業活力。法案已經由立法會主席安排提交全體會議進行細則性討論及表決。
新社屋商舖租賃法案
增彈性吸引商戶進駐
立法會在六月份一般性通過《社會房屋樓宇內商業空間的租賃及讓與法律制度》法案。法案建議社會房屋商舖引入免公開招標、密封標書競投、三年租期及租金豁免等新機制，以提升制度彈性，吸引商戶進駐，並完善社區配套。
有議員關注公屋商舖的分佈會出現“一窩蜂”的飲食或藥房，亦有議員建議政府不應只着眼租金收入，更應為偏遠地區如石排灣、新城A區規劃社區服務項目。運輸工務司司長譚偉文回應指，政府在每個新社區均會事先做社會調查，訂立商舖用途和商業類型比例，例如新城A區構思透過在輕軌東線沿線設大型商業項目，亦會跨部門合作，引入更多商業機構進駐，並按社區的規模及性質訂定商舖用途及數量，例如某區只適宜一間藥房，則只會就一間藥房進行競投。餐飲、超市、便利店等數量亦會視乎社區規模而定，因此修法中提出免公開競投是預留彈性。
譚偉文表示，現時的社屋樓宇內商舖租賃流標情況較多，主要原因是一九九二年訂立的相關法令缺乏靈活性，難以適應市場變化吸引商戶進駐。他以新城A區為例指出，有很多想法希望落實，但面對一九九二年的法令，“想到頭都大”!要想很多方法去適應市場變化，但仍然“綁手綁腳”!因此，新一屆政府在上任後已迅速啟動相關的修法工作。針對新城A區等新發展區，將分階段推進招標，並結合輕軌東線沿線商業組合作全盤考慮，不排除引入商業機構進駐。
至於招標頻率，今年已經開了一次標，短期內會再開一次，認為頻率合適。預計每半年公開招標一次，會分批推出，避免衝擊私人市場。法案通過後，新增免除公開招標的制度，相信靈活性會更大，能更靈活地面對社區需求。一般公開招標的商舖，業務相對簡單，所以採用價高者得的方式。但在免除公開競投的情況下，則會引入綜合評分制度。
租金訂定方面，譚偉文指，一般會委託專業估價公司估價，再按實際情況調整，以配合社區需要，價格基本上會客觀訂定。在免除公開競投情況下，會引入綜合評分制度，並與文化部門合作推動文創企業進駐。對於位置較差的商舖，會盡量透過招租善用社會資源，不排除讓政府部門彈性使用。
至於租期延長至三年，會否衝擊私人商舖市場?譚偉文表示政府正審慎評估，因此採用分批招租方式，在回應社區需求的同時避免私人市場過大波動，政府會作綜合考慮。
舊公屋舖法與現況存落差
新制度冀扶持中小微企業
近年本澳的營商環境出現結構性調整，居民消費模式亦有所轉變，由房屋局管理的公共房屋商業空間租賃市場正面臨不同挑戰。現時，社會房屋建築物內從事商業活動空間的批給、租賃及無償讓給制度由一九九二年的法令規範，該法令自頒佈至今已超過三十年，亦適用於經濟房屋及夾心房屋樓宇內作商業用途單位的分配。房局經檢視，認為現行法規與社會現況存在落差。尤其是在公共房屋商業空間租金的訂定及調整方面缺乏彈性，亦未能有效配合特區政府在扶持中小微企業及完善社區服務方面的施政目標；因此房局重新制定相關制度。
該法案目的在重新制定社會房屋樓宇內商業用途空間的分配、租賃的法律制度，透過制度性改革優化公共房屋商業空間的資源配置，充份發揮扶持中小微企業，及完善社區服務的多重社會功能。
法案的主要內容有八方面：（一）現時商業空間的分配原則上是透過招標作出，法案建議在現行制度的基礎上新增兩種免除公開招標的情況，包括為配合政府政策，將商業空間分配予澳門特區行政當局指定的機構或實體；或是屬於經適當說明理由的特別緊急情況。
（二）建議修改招標方式，將口頭競價改為以密封標書方式投標，但現行制度中價高者得的判給標準則予以維持。
（三）建議首次租賃期由現行制度訂定的六個月延長為三年。如沒有單方終止合同的情況，合同即自動續期一年。續期後可每年根據統計局公佈的最近十二個月內所記錄的消費物價指數的變化調整租金金額。
（四）建議取消預支下個月租金的規定，但考慮到修法加長租賃合同期間及租金於當月支付，因此建議承租人須支付相等於兩個月租金的金額作為確定擔保。
（五）建議在維持現行租金調整計算方式的基礎上完善機制，運輸工務司司長獲賦予自由裁量權，可因應經濟環境，綜合考量是否調整租金。
（六）建議新增豁免租金機制，在經適當說明理由的例外情況下，運輸工務司司長可經房屋局建議，在指定期間內豁免部份或全部租金的支付。
（七）規範由房屋局、承租人或受讓人作出的合同終止及預先通知期。
（八）對於在法律生效前已訂立的租賃合同及無償讓給合同設置過渡規定。
相關法律同樣適用於經屋商舖，現時房局管理的商舖有一百四十五間，當中六十八間已出租，正招租競投的商舖有二十三間，待招租則有五十四間，房局表示會持續評估情況，亦計劃展開下一輪的招租活動。
