夾屋計劃重新定位
爭取今年明確方向
祐漢順利樓北側地段原規劃興建夾屋土地，現正研究重新定位。運輸工務司司長譚偉文表示，爭取在今年明確方向，希望好好利用該地段，推動祐漢重建；並透露土地工務局與地籍局即將合併，未來將更好整合職能，務實推進都市更新工作。
祐漢順利樓北側地段原規劃興建夾心房屋，譚偉文今年初列席立法會時表示，政府亦委託研究團隊就未來五年澳門房屋政策的優化展開研究，重點就未來五年本澳房屋市場的供需進行預測，並結合現有社屋、經屋制度的實施情況進行分析。他指出，研究結果顯示本澳未來五年社屋、經屋單位數量足夠，並反映夾心房屋需求不大。因此需要再研究及諮詢社會意見，以訂定下一步的政策方向。
特區政府現正審慎分析有關研究報告的內容，並結合經濟環境的變化、經屋申請及選購情況等，作為優化房屋政策的參考依據。原規劃興建夾屋的地段已經進行地基工程，但上蓋工程仍未批出。政府考慮到社會情況及市場變化，經研究夾屋需求後，再諮詢社會意見，研究能否重新審視項目的定位，為都更工作創設更有利的條件，以推動長期以來社會普遍共識祐漢七棟樓群重建的工作。
他重申政府曾考量有關地段為夾屋計劃，但在現時夾屋的需求並沒有很大、且項目只處於地基階段。因此政府計劃再廣泛諮詢社會意見，尋求大部份共識再探討該地段發展，為祐漢舊區重建工作創設更有利條件。
推動都市更新方面，譚偉文表示例如透過豁免繳納各項印花稅、公證及登記手續費，以減免都市更新樓宇所有業權人的財政負擔，以及簡化規劃條件圖的申請程序，並允許任一業權人提出申請，使利害關係人及公眾能清晰掌握地段的規劃參數，協助啟動重建計劃。
他指《都市更新法律制度》透過規定重建程序的業權最低百份比，較過往相比大大降低啟動重建的門檻。若符合“都更法＂規定的業權最低百份比，業權人便可提交修訂土地批給的申請，並不影響簽署重建協議及必要仲裁等程序；他指現時已有個案進入相關程序。至於研究修改相關法律條文的建議，由於涉及業權人的權益、產權等法律問題及土地批給等程序，需要審慎處理。
另外，地圖繪製暨地籍局已於今年六月一日正式合併入土地工務局，未來可按照“都更法”確立的制度，更好整合和梳理在法律、土地批給、城市規劃、地籍資訊及工程建設等各方面的職能，以積極配合及務實推展都市更新。譚偉文指出，由於都更涉及規劃、土地利用及整治等範疇，合併後由工務局長全權統籌。
祐漢樓群共四十六棟
新規劃每棟建三十層
“祐漢七棟樓群”是澳門都市更新股份有限公司首個舊區更新項目，包括康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓，共四十六棟樓宇、共約二千五百五十六戶單位及商舖。樓群在二零二四年九月已完成所有地塊的業主會籌組，並完成入戶調查。
“祐漢七棟樓群” 北至祐漢新村第八街、東至長壽大馬路、南至勝意樓及萬壽樓、西至騎士馬路。“祐漢七棟樓群”是澳門首個私人屋邨項目。在二十世紀六十年代，隨著社會發展及人口增加，發展商收購祐漢至馬場一帶菜地興建住宅。屋苑土地前身為菜田及房舍，於一九七零年初由祐漢置業(澳門)有限公司收購土地及分批發展，是澳門首個以預製件形式建造的住宅項目。
早在二零零五年，政府已將祐漢七個舊樓群列作重建試點；二零零七年成立的“舊區重整諮詢委員會”，過去亦曾經做過有關祐漢重建的調查，但最後不了了之。二零一五年推出都市更新計劃，並在二零一八年制訂了《都市更新暫住房及置換房法律制度》法律，主要為協助受都市更新影響的業主解決居住需要。受都市更新項目影響的業權人可租住位於黑沙環的置換房”明珠都滙”，作過渡性暫住，共提供二千八百零三個單位。
都更公司對祐漢七棟樓群片區的規劃，將採用“存量優化”為方向，以及垂直都市的概念。方案建議將目前分佈在七個地塊上的低層樓宇整合為高層樓宇。新樓宇每棟三十層，設有三層地庫停車場。地面至三樓規劃為商業和社會設施，四樓設置綠化平台，五樓至二十九樓為住宅樓層。
方案同時滿足住戶的生活所需，建議設置天橋連廊，串聯片區裙樓商場，營造良好的商業氛圍，匯集人流；公共行人設施方面中規劃的兩條寬十六米、縱橫交錯的步行街，將連接總體規劃的步行系統，且東西南北連通出入境口岸，形成縱橫交接的步行網絡節點，進一步強化片區地理位置上的優越性。部份沿街的裙樓設計退縮綠化平台，透過垂直綠化，在天橋連廊、綠化步行街等位置，延伸綠色元素至片區生活圈。
方案將保持區域原有街道肌理，並重新按照特區政府的總體城市規劃，梳理街道關係和車行、人行流線，透過優化及整合步行及交通系統，改善社區設施及增加綠化公共空間。
順利樓規劃草案通過
放寬實用面積增戶數
城市規劃委員會在四月上旬舉行會議，祐漢七幢樓群之一的“順利樓”地段規劃條件圖草案獲通過。工務局希望透過規範戶數與調升住宅實用面積，在改善居民居住環境的同時，有效控制該區居住人口。城規會主席、土地工務局局長黎永亮表示，順利樓規劃在不增加人口密度的前提下，適當放寬居住實用面積限制並少量增加可建戶數至二百三十六戶，在祐漢其它樓群申請重建時，亦會參考順利樓的規劃條件。
黎永亮指出，本澳整體人口密度偏高，舊區重建規劃始終以“總規”為原則，其中北區計劃降低人口密度，本澳其它區域雖暫時不要求降低人口密度，但亦不希望人口密度增加。他以早前巴波沙馬路南慧閣的項目為例，為了改善居民的生活環境，適當放寬居住實用面積的限制，在把握平衡的原則下也相應增加了可建戶數。
有委員指出，單獨討論順利樓的推進重建非常困難，認為今次規劃未能充份體現優化公共設施的目的，要求當局提供整體計劃資料。亦有委員建議不能只單獨考量順利樓，應結合其它七幢樓群的整體發展，統籌配套設施。
工務局城市規劃廳廳長梁耀鴻解釋，“順利樓”地段規劃申請人是項目中的一位小業主，規劃條件圖是按照收到的申請逐一發出。當局亦認同整體發展效益最為理想，若果七幢樓均已提交申請，則會同步推進規劃。
祐漢為澳門人口密度最高區域，每平方公里超過十四萬人，應適當控制該區人口增長。現時順利樓約有二百二十四戶，規劃後重建會增加百份之五，即可建二百三十六戶，在控制戶數的同時希望可以改善居民的生活環境。住宅的實用面積在原基礎上增加兩成，地積比率從約六倍上調至十倍，認為可兼顧居住面積增加與配套建設。剩餘空間將用於商業、停車等配套，該地段北側片區已設有部份社會設施，隨後會結合不同樓群的需求再作補充。
黎永亮提到，順利樓地段是以單一地塊形式申請重建，若其它地段的小業主提出申請，當局會參考順利樓地段的相關條件。至於降低重建成本方面，他指出只靠城市規劃條件來完全覆蓋建築成本並不容易，未來會尋找有條件的片區進行研究，推動地塊合併實現大面積重建。同時亦會透過都市更新委員會聽取各界意見，並會考慮研究推出費用減免政策。批地溢價金的調整方面，當局將依法每兩年檢討一次，考慮是否具條件減少或減免。
另外，祐漢七棟樓群的業權人，在樓宇重建期間可以租住暫住房。 根據澳門《都市更新暫住房及置換房法律制度》的規定，暫住房的租住對象只限於都更項目內居住用途的不動產所有業權人，目的是讓受影響的業權人有地方過渡。都更公司於黑沙環新填海區P地段興建的暫住房項目“悅居”及“樂居”，可供受影響業權人作租住用途。
